Еще несколько лет назад банки были крайне «щедры» и практически не боялись отдавать деньги взаймы. Безработица была низкой, а доходы населения постоянно росли. Поэтому на рынке в условиях жесткой конкуренции расплодились программы, которые позволяли заемщикам брать ипотеку даже без первоначального взноса. Тем не менее кризис положил конец таким рискованным операциям. Вернулись ли они на рынок? Есть ли сейчас возможность взять жилищный кредит, не имея ни копейки в заначке? И стоит ли так рисковать на пороге второй волны мирового финансового кризиса?

ВЫШЕ СТАВКА И ДВЕ КВАРТИРЫ В ЗАЛОГ

«Мы живем на съемной квартире. Очень хотим иметь свое жилье, но у нас нет первоначального взноса. Собрать хотя бы 10% на первоначальный взнос очень проблематично, поскольку основная часть наших доходов уходит на аренду жилья. На сегодняшний день, существует ли возможность взять ипотеку без первоначального взноса?»

Подобные вопросы довольно часто встречаются на различных тематических форумах в Сети. Недвижимость сейчас стоит дорого. Чтобы накопить хотя бы 15 – 20% от стоимости жилья (обычно это минимум, который требуют банки), семье зачастую требуется несколько лет. Особенно если все это время приходиться жить на съемной жилплощади. Поэтому многие не хотят тянуть с решением квартирного вопроса, предпочитая «платить за свое, а не чужому дяде деньги отдавать».

Тем не менее, у ипотеки с нулевым взносом есть несколько минусов. Ее дает очень ограниченное количество банков (см. таблицу). Да и те кредитные организации, которые все-таки идут на этот риск, тщательно подстраховываются.

Первый минус – более высокая процентная ставка. Как правило, чем больше вы сможете накопить в качестве первоначального взноса, тем на более выгодных условиях сможете получить ипотеку. Естественно, более высокая ставка – это никакая не страховка от невозврата. Скорее наоборот, платить по такому кредиту – гораздо более дорогое удовольствие, и риск невозврата в этом случае повышается. Такой «ценовой политикой» банк скорее стимулирует заемщиков все-таки копить деньги на первоначальный взнос.

Второй минус — в качестве дополнительной страховки банк просит отдать ему в залог не только приобретаемую квартиру (стандартная ситуация для ипотеки), но и уже имеющуюся в собственности. Это требование фактически отсекает львиную долю заемщиков, желающих взять кредит с нуля. Обычно ипотека – это средство решения жилищного вопроса. Поэтому у потенциальных заемщиков, как правило, нет в собственности другой недвижимости. А если она даже есть, она должна быть обязательно в том же регионе, что и приобретаемая недвижимость. К примеру, покупая квартиру в Москве, в качестве дополнительного залога можно оставить квартиру в Подмосковье, а вот жилье в другом регионе уже не подойдет.

Это может быть удобным вариантом в такой ситуации, когда родители оставляют свою квартиру в залог, чтобы купить детям жилье в кредит без первоначального взноса. Если до совершеннолетия отпрысков квартиру еще будут сдавать в аренду, то такая финансовая схема вполне имеет право на жизнь. Тем более что решать жилищный вопрос все равно нужно.

МОЖНО, ТОЛЬКО ОСТОРОЖНО

Но что делать тем, кому нечего оставить в дополнительный залог? Как известно, безвыходных ситуаций не бывает. Во-первых, можно занять денег у друзей или родственников. Обычно такие займы беспроцентные. Однако определенно не у всех найдутся знакомые, готовые отдать в долг на несколько лет крупную сумму денег. Во-вторых, некоторые доморощенные эксперты предлагают «простой выход» — взять потребительский кредит на 10 – 20% от стоимости квартиры. Внести эту сумму в качестве первоначального взноса, а остальное взять в ипотеку.

— Это очень рискованный способ, — говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». – Получится так, что семье придется первые несколько лет отдавать сразу два кредита, один из которых очень дорогой. Средняя эффективная ставка по потребительским займам (кредиты наличными или на неотложные нужды) – 22 – 23%.

В этом случае у заемщиков должны быть большие доходы, чтобы банк мог одобрить им выдачу крупной суммы денег. Ведь стандартное требование – ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 45 – 50% от доходов заемщиков. Если для первоначального взноса вы взяли потребительский кредит, то платежи по нему обязательно будут входить в этот расчет. Обмануть банк не получится. Если вы не укажете в анкете, что у вас уже есть другой кредит, то, узнав об этом, банк, скорее всего, откажет вам в оформлении ипотеки и поставит жирное пятно на вашей кредитной истории.

— С точки зрения статистики, именно на кредиты без первоначального взноса пришлось наибольшее число дефолтов, — поясняют в «Первом ипотечном агентстве». — Если анализировать статистику продаж заложенных квартир, то именно заемщики без первого взноса наряду с людьми, которые брали кредит под залог имеющейся квартиры на развитие бизнеса, оказались в зоне наибольшего риска. Запомнилась история, когда к нам обратилась заемщица, мама двоих детей, которая взяла кредит на 90% от стоимости квартиры, а 10%, которых недоставало, она взяла в качестве потребительского кредита. Тогда дела шли здорово, муж зарабатывал. Теперь развелись, бизнес не пошел, а работа наемного сотрудника не приносит необходимой суммы средств.

То есть покупка квартиры с помощью двух кредитов подойдет лишь тем, кто хорошо зарабатывает. Правда, в этом случае возникает закономерный вопрос: «Почему, имея высокую зарплату, семья до сих пор не смогла накопить хотя бы 10 – 20% от стоимости квартиры?».

ЛУЧШЕ НЕ МУДРИТЬ, А КОПИТЬ

Первоначальный взнос – это меньше рисков не только для банка, но и для заемщиков. Чем больше у вас будет денег во время покупки квартиры, тем меньше средств вы возьмете в долг. И тогда получится сэкономить не только на процентах, но и на общей выплате банку.

— На самом деле эти 10-40%, которые банки требуют внести в оплату квартиры из собственных средств, является многократной защитой и гарантией, — объясняют в «Первом ипотечном агентстве». — Во-первых, для банка это циничная защита от снижения цен на недвижимость. Во-вторых, это подтверждение твердого намерения заемщика самостоятельно платить за свою квартиру. И в-третьих, обязательный показатель того, что заемщик умеет откладывать деньги.

Действительно, если семья не смогла скопить хотя бы 10% на первоначальный взнос, значит, и откладывать деньги она не научилась. Так что эксперты советуют не спешить с покупкой квартиры в ипотеку. Лучше подождать хотя бы полгода. За это время можно будет хорошенько изучить рынок недвижимости, определиться, какая квартира вам нужна, найти оптимальное предложение среди банков, а также накопить необходимую сумму. Этот период времени можно воспринимать в качестве тренировки перед долгими годами отдачи ипотечного кредита.

А ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ, ЧТО…

— По данным АИЖК, средний первоначальный взнос по жилищным кредитам составляет сейчас 41,5%.

— В 2010 году при снижении процентной ставки на 1,3% количество выданных ипотечных кредитов выросло за год в 2,24 раза. В 2011 году средняя ставка снизилась еще на 1,4%. В итоге количество выданных кредитов возросло в 1,55 раза.

— Сейчас средняя ставка по ипотеке в России составляет 12,1%. Как подсчитали в компании «Финэкспертиза», при повышении процентной ставки с 12 до 13% (о чем сейчас активно говорят эксперты), 543 тысячи человек уже не будут рассматривать вопрос покупки квартиры в кредит. А это примерно 10% от тех людей, которые в принципе потенциально могут рассчитывать на ипотечный кредит.

СОВЕТЫ «КП»

Копим на квартиру правильно

— Прицениваемся, какую квартиру мы хотим купить, как долго нужно будет копить на первоначальный взнос и сколько денег придется взять взаймы. Так мы сможем понять, по Сеньке ли шапка. Может, есть смысл приобрести квартиру подешевле, чтобы расплатиться за нее быстрее и не вешать себе на шею слишком увесистый ипотечный хомут?

— Каждый месяц откладываем как минимум ту сумму, которую затем придется отдавать банку. Рассматривайте это как обязательную тренировку перед ипотечным забегом на длинную дистанцию. Если до этого у вас не получалось копить, то самое время завести себе эту хорошую привычку.

— Все деньги необходимо копить на срочном депозите в банке. Обязательно — с возможностью пополнения. Приносить туда дополнительные средства нужно каждый месяц. Идеально — в день получки. Чтобы к концу месяца не возникало непреодолимого желания потратить все до копейки.

— Если страшитесь девальвации (а стоимость квартир у нас исторически сильнее связана с долларом), то лучше часть денег откладывать в валюте. Но вряд ли стоит конвертировать в доллары или евро больше 30% сбережений. Сделку-то вы все равно будете совершать в рублях, да и проценты по рублевым депозитам гораздо выгоднее.

— Не надо принимать скоропалительных решений. Особенно если речь идет об ипотеке. Даже если сейчас у вас очень высокий доход, все может поменяться.